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中国建筑第四工程局有限公司

拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权

认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目

天兴评报字(2012)第 317 号

(第 1 册,共 1 册)

北京天健兴业资产评估有限公司

二〇一二年 八月十日

中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权

认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估报告

目录

注册资产评估师声明 ...................................................................................... 1

摘 要 ................................................................................................................ 2

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者......... 6

二、评估目的 ................................................................................................... 9

三、评估对象和评估范围 ............................................................................ 10

四、价值类型及定义 .................................................................................... 11

五、评估基准日 ............................................................................................. 12

六、评估依据 ................................................................................................. 12

七、评估方法 ................................................................................................. 14

八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 23

九、评估假设 ................................................................................................. 25

十、评估结论 ................................................................................................. 27

十一、特别事项说明 .................................................................................... 29

十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 31

十三、评估报告日 ......................................................................................... 31

资产评估报告书附件 .................................................................................... 33

北京天健兴业资产评估有限公司

中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权

认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,

恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈

述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章

确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,正确理解和恰当使用评估报告是

委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当

事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在任何偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已

对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所

涉及资产的法律权属资料进行了查验(核对),并对已经发现的问题进行了如实披

露,但本报告不能作为权属证明文件。

五、本报告评估结论系本评估机构和评估专业人员遵守国家有关法律、法规

和资产评估准则,对评估对象在评估基准日市场价值进行分析、估算并发表的专

业估值意见;但本报告的评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的影响,

评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限制条件及特别事项说明

等对评估结论的影响。

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中国建筑第四工程局有限公司

拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权

认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目

资产评估报告

天兴评报字(2012)第 317 号

摘要

根据中国建筑股份有限公司 2012 年 5 月 10 日的《中国建筑股份有限公司董

事长常务会议纪要》。中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材

有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份。北京天健兴业资

产评估有限公司受中国建筑第四工程局有限公司以及新疆西部建设股份有限公司

的委托,对上述经济行为所涉及的贵州中建双元建材有限公司股东全部权益在评

估基准日的市场价值进行了评估。现将本资产评估报告的主要内容摘要如下:

一、评估目的:评估贵州中建双元建材有限公司股东全部权益在评估基准日

的市场价值,为中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限

公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份之经济行为提供价值参

考。

二、评估对象和范围:评估对象为贵州中建双元建材有限公司股东全部权益,

评估范围为贵州中建双元建材有限公司全部资产及负债,经大华会计师事务所有

限公司审计后的贵州中建双元建材有限公司总资产账面价值 16,224.34 万元,总负

债账面价值 12,120.59 万元,净资产账面价值 4,103.75 万元。

三、价值类型及其定义:

本报告评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方

在评估基准日进行正常的市场之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交

易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。

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四、评估基准日:2012 年 4 月 30 日。

五、评估方法:采用资产基础法和收益法两种评估方法。

六、评估结论:经评估,在本报告假设条件下,于评估基准日 2012 年 4 月 30

日,委估的贵州中建双元建材有限公司的评估结论如下:

(一)资产基础法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下,贵州中建双元建材有限公

司总资产账面价值为 16,224.34 万元,总负债账面价值为 12,120.59 万元,净资产

账面价值为 4,103.75 万元;总资产评估价值为 17,065.62 万元,总负债评估价值为

12,120.59 万元,净资产评估价值为 4,945.03 万元,评估增值 841.28 万元,增值率

为 20.50 %。

资产评估结果汇总表

评估基准日:2012 年 4 月 30 日

金额单位:人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率%

项目

ABC=B-AD=C/A×100%

1流动资产11,904.8411,904.84--

2非流动资产4,319.505,160.78841.2819.48

3其中:可供出售资产---

4持有至到期投资---

5长期应收款---

6长期股权投资---

7投资性房地产---

8固定资产3,519.835,160.781,640.9546.62

9在建工程---

10工程物资---

11固定资产清理---

12生产性生物资产---

13油气资产---

14无形资产---

15开发支出---

16商誉---

17长期待摊费用799.67--799.67-100.00

18递延所得税资产---

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19其他非流动资产---

20资产总计16,224.3417,065.62841.285.19

21流动负债12,120.5912,120.59--

22非流动负债---

23负债合计12,120.5912,120.59--

24净资产(所有者权益)4,103.754,945.03841.2820.50

2.收益法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下,采用收益法评估后的股东

全部权益价值为 12,945.52 万元,账面值 4,103.75 万元,增值 8,841.77 万元,增值

率 215.46% %。

3. 两种方法评估结果分析

(1)资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的资产和负债为

基础逐一进行评估取值后得出的评估结论,可以使报告使用者很直观地了解企业

的存量资产的价值构成。

(2)收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,收益法的评估结果是对多

种单项资产组成并具有完整生产经营能力的综合体的市场价值的反映,关注的重

点是企业未来的盈利能力。

(3)结合企业的实际情况及本次评估目的,评估师认为,资产基础法是对企

业账面资产和负债的现行市场价值进行评估,是以企业要素资产的再建为出发点

得出股东权益的价值,主要体现了被评估单位资产负债表“列示”资产的价值,

而无法体现企业在日常的生产经营过程中形成的管理经验、销售网络、已签订或

者正在履行的合同等无形资产的价值,这种评估方法有一定的局限性。尤其对于

企业战略重组来说,通常情况下,重组双方是因为看中了彼此的管理经验、销售

网络、技术力量等因素,认为重组后可以拓宽其经营范围,增加销售网络;有利

于对其现有资产进行优化组合,提高其规模效益等方面的考虑,鉴于此重组者更

看中的是被投资单位未来的获利能力,而不是关注其现有资产的价值。而收益法

恰恰是从收益角度衡量公司价值,通过预测评估对象的未来收益的途径来预测经

营期内的净现金流,得出了企业价值的一种方法,其结论包含了被评估单位生产

经营过程中形成的管理经验、销售网络、技术力量、已签订或者正在履行的合同

等无形资产的价值,因此基于本次评估目的我们认为收益法更为合适。故本次评

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估结论采用收益法的结论作为最终的评估结论。

(四)评估结论

经评估,在本报告假设条件下,于评估基准日 2012 年 4 月 30 日,贵州中建

双元建材有限公司股东全部权益的价值为 12,945.52 万元人民币,金额大写:人民

币壹亿贰仟玖佰肆拾伍万伍仟贰佰元整。

七、评估报告结论使用有效期:根据有关规定,本报告结论使用有效期为一

年,即自 2012 年 4 月 30 日至 2013 年 4 月 29 日期间有效。

八、在使用本评估结论时,提请报告使用者关注评估报告正文载明的假设、

限制条件及所披露的特别事项,并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。

除此之外,在使用本评估结论时,提请报告使用者关注评估报告正文载明的

其他假设、限制条件及所披露的特别事项,并在利用本报告自行决策时给予充分

考虑。

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估

结论,应当阅读评估报告正文。

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资产评估报告

天兴评报字(2012)第 317 号

正文

中国建筑第四工程局有限公司、新疆西部建设股份有限公司:

北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和

资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法和收益法两种评估方法,按照必

要的评估程序,对中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有

限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目之经济行为所涉

及的贵州中建双元建材有限公司股东全部权益在 2012 年 4 月 30 日的市场价值进

行了评估。

现将资产评估情况报告如下。

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

(一)委托方简介

1、中国建筑第四工程局有限公司

企业名称:中国建筑第四工程局有限公司

住所:广州市天河区科韵路 16 号自编 B 栋 5 楼

法定代表人:叶浩文

注册资本:179,099.60 万元

实收资本:179,099.60 万元

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公司类型:有限责任公司(法人独资)

经营范围:房屋建筑工程总承包、市政公用工程施工总承包,钢结构工程专

业承包、建筑装饰装修专业承包。地基与基础工程专业承包,机电安装工程施工

总承包。

2、新疆西部建设股份有限公司

公司名称: 新疆西部建设股份有限公司

公司地址: 乌鲁木齐市经济技术开发区泰山路 268 号

法定代表人: 徐建林

注册资本:21000 万元

企业类型:股份有限公司(上市)

营业执照注册号:650000040000136

经营范围:高性能预拌砼的生产、销售及其新技术、新工艺的研究开发与推

广;新型建材及化工材料的研究及生产应用。

(二)被评估单位简介

公司名称:贵州中建双元建材有限公司

公司地址:贵阳市白云区龚家寨(中国铝业贵州分公司机械厂内)

法定代表人:殷挚

注册资本:2,000 万元

公司类型: 有限责任公司

营业执照注册号:520000000031361

1、企业简介

贵州中建双元建材有限公司于 2010 年 4 月 9 日由贵州省工商行政管理局批准,

由中国建筑第四工程局有限公司和惠州市鑫业建材有限公司共同出资 2,000.00 万

元,其中中国建筑第四工程局有限公司以货币资金出资 1,020.00 万元,占注册资

本的比例为 51.00%,惠州市鑫业建材有限公司以货币资金出资 980.00 万元,占注

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册资本的比例为 49.00%,出资事项经贵阳安达会计师事务所审验并出具了(2010)

安达内验字第 027 号验资报告。2012 年 04 月 27 日惠州市鑫业建材有限公司将持

有的贵州中建双元建材有限公司 49.00%的股份转让给中国建筑第四工程局有限公

司,转股后中国建筑第四工程局有限公司持有贵州中建双元建材有限公司 100.00%

股权。企业法人营业执照注册号为 520000000031361 号;法定代表人:殷挚;注

册地:贵阳市白云区龚家寨(中国铝业贵州分公司机械厂内) 。

2.经营范围

混凝土、建材产品的研发、销售;技术劳务服务及咨询;搅拌设备及搅拌车

租赁。

3.资产、财务及经营状况

近年财务状况表

金额单位:人民币万元

序号项目2010 年12 月31 日2011 年12 月31 日2012 年4 月30 日

1流动资产3,063.1612,511.7511,904.84

2非流动资产3,733.584,748.814,319.50

3其中:

4持有至到期投资

5长期股权投资

6投资性房地产

7固定资产3,238.244,639.124,319.50

8在建工程495.34

9无形资产

10其他非流动资产

11资产总计6,796.7417,260.5516,224.34

12流动负债4,791.6714,181.2212,120.59

13非流动负债

14负债总计4,791.6714,181.2212,120.59

15净 资 产2,005.073,079.334,103.75

近年经营成果表

金额单位:人民币万元

序号项目201020112012 年1-4 月

1营业收入1,673.6119,943.4312,170.83

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2营业成本1,271.0515,182.939,699.34

3营业税金及附加56.12303.59104.96

5管理费用311.91522.4294.32

6销售费用0.001,496.38220.95

7财务费用20.21988.73318.56

8营业利润14.321,449.391,596.01

9利润总额9.111,446.831,594.75

10所得税4.04372.57243.42

11净利润5.071,074.261,351.33

以上 2010、2011 以及 2012 年 1-4 月的数据系经大华会计师事务所有限责任公

司审计,并出具了大华审字[2012]4899 号无保留意见的。

(三)委托方和被评估单位的关系

委托方中国建筑第四工程局有限公司是被评估单位贵州中建双元建材有限公

司的母公司。

委托方新疆西部建设股份有限公司是本次中国建筑第四工程局有限公司拟以

持有的贵州中建双元建材有限公司股权认购其非公开发行股份的发行方。

(四)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方及被评估单位、经济行为相关的当事方以及按

照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人

不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据中国建筑股份有限公司 2012 年 5 月 10 日的《中国建筑股份有限公司董

事长常务会议纪要》。中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材

有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份。

北京天健兴业资产评估有限公司受中国建筑第四工程局有限公司以及新疆西

部建设股份有限公司委托,对上述经济行为所涉及的贵州中建双元建材有限公司

股东全部权益的市场价值进行评估,为中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的

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认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估报告

贵州中建双元建材有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份

提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

本次评估的对象是贵州中建双元建材有限公司股东全部权益。

(二)评估范围内资产和负债基本情况

本次评估的对象是中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建

材有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目所涉及的贵

州中建双元建材有限公司的股东全部权益。

本项目评估范围为贵州中建双元建材有限公司经审计后报表所反映的全部资

产及负债。于评估基准日2012年4月30日的贵州中建双元建材有限公司总资产账

面价值为16,224.34万元,总负债账面价值为12,120.59万元,净资产账面价值为

4,103.75万元。

评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产,其中流动资产包括货币资

金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货;非流动资产为固定资

产、长期待摊费用。

评估范围内的负债为流动负债,包括短期借款、应付票据、应付账款、预收

账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。

以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致,

并经大华会计师事务所有限责任公司审计后出具了报告号为大华审字[2012]4899

号标准无保留意见审计报告。

(三)评估范围内主要实物资产情况

1.存货:

存货主要为企业工程所需的原材料,原材料主要为生产混凝土所需的库存的

水泥、砂、石子、矿粉等施工用原料和备品备件等,存货主要分布在贵州中建双

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元建材有限公司的仓库内。

2.固定资产:

构筑物共计 55 项(其账面价值在长期待摊费用中核算),构筑物主要包括挡

土墙、地磅房、地坪、围墙等。主要建成于 2010-2011 年。

设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。其中机器设备共 77 项,主要包

轮式装载机、除尘机、制砂机、减速机、强制式单卧轴混凝土搅拌机、震击式标

准振筛机等混凝土专用设备;车辆共 48 项,主要为混凝土搅拌运输车等专用车辆

及皮卡车、猎豹车等办公用车;电子设备共 17 项,主要包括电脑、复印机及打印

机等办公设备等。设备种类较多,主要分布于贵州中建双元建材有限公司内以及

各项目施工现场。

(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状

无。

(五)评估范围内表外资产的类型、数量

无。

(六) 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所有限公司

的审计结果,未引用其他机构报告内容。

四、价值类型及定义

根据本次评估目的,价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方与自

愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当

进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压

制。

选择市场价值作为本次评估的价值类型,是遵照价值类型与评估目的相一致

的原则,并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素,在本评估机构接受委

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托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。

五、评估基准日

本项目评估基准日是 2012 年 4 月 30 日。该评估基准日是由委托方与相关中

介机构讨论确定的。

选择该评估基准日的理由是:(一)该评估基准日,符合相关经济行为的需要,

有利于评估目的的实现;(二)该评估基准日为贵州中建双元建材有限公司会计月

末报表日,也是审计报告的审计基准日,便于评估机构充分利用企业现有的财务

资料,有利于评估工作的完成;(三)该基准日是委托方在综合考虑被评估单位的

资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估

准则依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具

体如下:

(一)经济行为依据

1.中国建筑股份有限公司 2012 年 5 月 10 日的《中国建筑股份有限公司董事

长常务会议纪要》。

(二)法律法规依据

1.《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常

务委员会第十八次会议修订);

2.《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令,1991年);

3.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令,2003);

4.《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工

作的意见》(国办发[2001]102号,2001年);

5.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令,2001年);

北京天健兴业资产评估有限公司第12页

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6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令,2003年12

月31日);

7.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第12号令,2005年8月25日);

8.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权

[2006]274号);

9.《企业会计准则》(2006);

10.其他相关规定。

(三)评估准则依据

1、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》(财

企[2004]20号);

2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协

会2003);

3.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评

估准则的通知,中评协[2007]189号,2007年11月28日;

4.中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知,中评

协[2008]218 号,2008 年 12 月 3 日。

5.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——企业价值》的通知,中评

协[2011]227号,2011年12月30日。

(四)资产权属依据

1. 贵州中建双元建材有限公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务

登记证、公司章程、验资报告;

2. 车辆行驶证等;

3. 设备采购合同、发票;

4. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它

资料。

(五)取价依据

北京天健兴业资产评估有限公司第13页

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认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估报告

1、《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394 号);

2、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007 ]670 号);

3、《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980 号);

4、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号);

5、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]第 294 号);

6、《报废标准》(国经贸[1997]456 号);

7、《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》(国经贸资源[2000]1202 号);

8、《2011 机电产品报价手册》(机械工业信息研究院);

9、《增值税转型改革若干问题的通知》(财税〔2008〕170 号);

10、《2004 贵州省建筑工程预算定额及基价》;

11、《贵州省建筑工程造价信息-贵阳地区》((2011)12 号);

(六)其他参考资料

1、贵州中建双元建材有限公司 2010 年、2011 年会计报表及基准日审计报告;

2、《中国人民银行贷款利率表》2011 年 7 月 7 日起执行。

3、wind 资讯金融终端;

4、《投资估价》([美]Damodanran 著,[加]林谦译,清华大学出版社);

5、《价值评估:公司价值的衡量与管理(第 3 版)》 ([美]Copeland,T.等

著,郝绍伦,谢关平译,电子工业出版社);

6、尽职调查收集的其他资料。

七、评估方法

(一)评估方法的选择

根据本项目的评估目的,评估范围涉及企业的账面资产及负债。根据《资产

评估准则——基本准则》和《企业价值评估指导意见(试行)》等有关评估准则规

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定,资产评估的基本评估方法可以选择市场法、收益法和资产基础法(成本法)。

市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较

以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国内资本市场的公开资料中无法找

到在相同经济行为下的同类资产的可比案例,因此不具备使用市场法的必要前提,

本次评估不采用市场法。

收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对

象价值的一种评估方法。它服从资产评估中将利求本的评估思路,即采用收益资

本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。本次评估以评估对象

持续经营为假设前提,企业有完整的历史经营财务资料,企业管理层对企业未来

经营进行了分析和预测,具备采用收益法进行评估的基本条件。

资产基础法,是指在合理评估委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对

象价值的一种评估方法。本项目对委估范围内的账面资产及负债的资料收集完整,

适宜采用资产基础法进行评估。

因此,本项目采用资产基础法和收益法两种评估方法进行评估。

(二)资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用

1、关于流动资产的评估

(1)货币资金:包括现金、银行存款、其他货币资金

库存现金为存放在企业各项目部财务部门的人民币。评估人员在公司出纳员

的陪同下,对库存现金进行了监盘,并采取盘点倒推方法验证基准日现金余额,

并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对,以核实后的账面值确定评估

值。

对银行存款,在核实银行对账单余额、银行余额调节表的基础上,以核实后

账面值确定评估值。

对其他货币资金,在核实银行对账单余额与企业账面金额相符的基础上,以

核实后的账面值确定评估值。

(2)应收票据

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对于应收票据,评估人员查阅了相关合同、协议和原始凭证,核实了发生时

间、账面余额、收款人、出票人、付款人、承兑人,并查阅了贴现凭证,以核实

后账面值为评估值。

(3)应收类账款

对于应收账款和其他应收款,评估人员通过查阅账簿、报表及入账原始凭证,

在进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时

间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分

析后对各项应收款收回的可能性进行判断。对于发生时间 1 年以内的,发生评估

风险坏账损失的可能性在 5%,发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能

性在 10%;发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 20%;发生时

间 3 到 4 年发生评估风险坏账损失为 50%;发生时间 4 到 5 年发生评估风险坏账

损失为 80%;发生时间 5 年以上发生评估风险损失为 100%。

按以上标准,确定评估风险损失,以应收款项合计减去评估风险损失后的金

额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

对于预付账款,评估人员查阅并收集了相关材料采购合同或供货协议,了解

了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。经了解,

预付账款多数为近两年发生,企业能在合同期限内能收回相应的资产或获得相应

的权利,未发现呆坏账现象。故以清查核实后的账面值确定评估值。

(4)存货

企业存货为生产经营所需的原材料,评估方法具体为:

由于该企业原材料大部分为近期购入,且周转较快,随用随购买,其账面价

格与市场价基本相符。故以账面单价乘以实际数量确定评估值。

2、关于房屋建筑物类固定资产的评估

对评估范围内的房屋建筑物采用重置成本法进行评估。重置成本法计算公式

如下:

评估值=重置全价×成新率

(1)重置价值的确定

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重置全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本

1)建筑工程造价包括:定额直接费、措施费、其他直接费、规费、管理费、

利润、税金等。

根据企业提供的有关房屋的资料和评估人员在当地所收集的资料,采用概算

调整法,以《2004 贵州省建筑工程预算定额及基价》、工程竣工结算资料等为依据,

计算出建(构)筑物的定额直接费,再根据《贵州省建筑工程造价信息-贵阳地区》

(2011)12 号),进行综合取费和价差调整,从而计算得出建筑工程造价。

2)工程前期及其它费用包括:建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。

工程前期及其它费用费率依据见下表:

表1、 工程建设前期及其它费用表

序号费用名称费用标准计算公式取价依据

1建设单位管理费1.22%建安工程费×计费费率财政部财建[2002]394 号

2工程监理费2.99%建安工程费×计费费率发改价格(2007)670 号

计委环保总局计价格

3环境评价费0.09%建安工程费×计费费率

(2002)125 号

4项目建议书费及可行性研究费0.76%建安工程费×计费费率计委计价格(1999)1283 号

5勘察费设计费3.12%建安工程费×计费费率计委建设部计价(2002)10 号

6招投标代理费0.20%建安工程费×计费费率计价格(2002)1980 号

省物价局核发的收费许可证

7白蚁防治费1.2建筑面积×计费费率

(证号:02004802-57)

3)资金成本

资金成本:资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采

用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常情况周期计算,

并按均匀投入考虑:

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%

表二 、2011年7月7日执行利率表

项目年利率%

一、短期贷款

六个月以内(含六个月)6.10

六个月至一年(含一年)6.56

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二、中长期贷款

一至三年(含三年)6.65

三至五年(含五年)6.90

五年以上7.05

(2)成新率

建筑物成新率的确定,采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算,经加权

平均得出成新率。

理论成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%

勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。

表三、房屋现场勘察打分表

建筑物名称建筑结构

房产证号建筑面积

耐用年限已使用年限层数

评估基准日竣工日期

项目标准分数评定分数

结构部分1.地基基础25

(G)2.承重结构25

3.非承重墙15

4.屋盖20

5.楼地面15

小计:(1+2+3+4+5)×权重=

6.门窗25

装饰部分7.外粉刷25

(S)8.内粉刷25

9.顶棚25

小计:(6+7+8+9)×权重=

设备部分10.给排水30

(B)11.电气照明30

12.消防20

13.供电线路20

小计:(10+11+12+13)×权重=

鉴定评定分数:G+S+B=

年限法评定:(总使用年限—已使用年限)/总使用年限=

综合成新率:鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%=

综合成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4

3)评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

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3、关于设备类固定资产的评估

根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备

的特点和收集资料情况,本次评估主要采用成本法进行评估。

(1)重置全价的确定

1)国产设备重置全价的确定

重置全价=(设备购置价格(含税)+运杂费+基础费及安装调试费+前期费及

其他费用(如建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费)+资金成本)

购置价主要依据市场询价和产品报价手册予以确定。

2)设备运杂费

根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装

箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情

况综合确定。

3)设备安装调试费

首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试,如果不包含,

则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业性质的生产设备按

不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备实际安装调试费用

综合确定。

4)设备基础费

根据现场勘查,根据设备基础的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业

性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备

实际基础费用综合确定。

5)前期费及其他费用

其他费用的取费如下表:

序号项目名称取价基数为工程造价取价依据

1建设单位管理费1.22%财政部财建[2002]394 号

2工程监理费2.99%发改价格(2007)670 号

3环境评价费0.09%计 委 环 保 总 局 计 价 格

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(2002)125 号

项目 建议 书费 及可行

40.76%计委计价格(1999)1283 号

性研究费

5勘察费设计费3.12%计委建设部计价(2002)10 号

6招投标代理费0.20%计价格(2002)1980 号

合计8.38%

6)资金成本

不论是企业自有资金还是从银行借贷资金用于设备购置,均计算资金成本。

资金成本的计算时间按设备的合理工期并假设资金在合理工期内均匀投入考虑,

贷款利率按评估基准日执行的商业银行同期贷款的基准利率确定。

7)车辆重置全价的确定:车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的最

新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购置附加税及牌照费用等予以确定。具体

公式为:

车辆重置全价=购置价+[购置价/(1+17%)]×车辆购置附加税率+牌照等费用

(2)成新率的确定

1)机器设备成新率

分别计算理论成新率N1和勘察成新率N2,加权平均确定其成新率,即

成新率N=理论成新率N1×0.4+勘察成新率N2×0.6

理论成新率N1:根据机器设备的已使用年限以及评估确定的不同类型设备的

经济寿命年限,或根据现场勘察情况以及由设备的大修周期、次数确定的超过经

济寿命年限设备的尚可使用年限,计算成新率:

理论成新率N1=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%

或:理论成新率N1=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

勘察成新率N2:通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资

料,对设备各组成部分进行勘察,确定其勘察成新率。

2)车辆综合成新率

根据国经贸经[1997]456 号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及 2000

年 12 月 18 日国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》

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的有关规定,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即:

使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)×100%

行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%

成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率)

同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定,若勘察鉴定结果与按上述方法确定的

成新率相差较大,则进行适当的调整,若两者结果相当,则不进行调整。即:

成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率)

另:直接按二手车市场价评估的车辆,不再考虑成新率。

3)电子设备成新率

成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%

或成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]×100%

另:直接按二手市场价评估的电子设备,无须计算成新率。

(3)评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

4、关于长期待摊费用的评估

长期待摊费用,主要为企业摊销年限在一年以上的属于临时设施的办公楼、

生活楼、控制室、围墙等,本次作为构筑物进行评估,此处评估为零。

5、关于负债的评估

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,以评估目的实

现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

(三)收益法的具体评估方法应用

本次采用收益法对贵州中建双元建材有限公司整体价值进行评估,即以未来

若干年度内的企业自由现金流量作为依据,采用适当折现率折现后加总计算得出

企业自由现金流量折现值,然后再加上溢余资产价值、长期股权投资价值并扣减

有息负债后得出股东全部权益价值。

1.评估模型:本次选用企业自由现金流量模型。

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2.计算公式

企业整体价值=企业自由现金流量折现值+溢余资产及非经营资产价值+长期

股权投资价值

股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务

有息债务:指基准日账面上需要付息的债务,包括短期借款、应付债券、一

年内到期的长期借款、长期借款等。

3.收益期的确定

本次评估采用永续年期作为收益期。其中,第一阶段为 2012 年 5 月 1 日至 2017

年 12 月 31 日,共计 5 年 8 个月,在此阶段根据贵州中建双元建材有限公司的经

营情况进行预测;第二阶段为 2018 年 1 月 1 日至永续经营,在此阶段贵州中建双

元建材有限公司均按保持 2017 年预测的稳定收益水平考虑。

4.自由现金流量的确定

本次评估采用企业自由现金流量,自由现金流量的计算公式如下:

企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影响后)

-资本性支出-净营运资金变动

5. 收益法的评估计算公式

本次采用的收益法的计算公式为:

n

AiA

Pi 1 (1R) i R(1R) nBOE

式中:

P —— 为企业净资产价值评估值;

Ai —— 企业近期处于收益变动期的第 i 年的企业自由现金流量;

A —— 企业收益稳定期的持续而稳定的年企业自由现金流量;

R —— 折现率;

n ——企业收益变动期预测年限;

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B —— 企业评估基准日付息债务;

OE——企业评估基准日非经营性、溢余资产与负债总和、长期股权投资价值

的现值。

6.折现率 R 的确定

按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金

流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。

公式:WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1-T)

式中:Ke:目标权益资本报酬率;

E/(E+D):权益资本比率;

Kd:目标付息债务成本;

D/(E+D):付息债务资本比率;权益资本比率、付息债务资本比率根

据上述计算得出的企业目标资本结构确定;

T:所得税率。

其中:Ke=Rf+β×(Rm- Rf )+RC

式中:Rf:无风险报酬率;

Rm:市场期望收益率;

β:企业风险系数;

RC:企业特定风险调整系数。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估程序实施过程介绍如下:

(一)明确评估业务基本事项

由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、被评估单位和委托方以

外的其他评估报告使用者;评估目的;评估对象和评估范围;价值类型;评估基

准日;评估报告使用限制;评估报告提交时间及方式;评估服务费总额、支付时

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间和方式;委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。

(二)签订业务约定书

根据评估业务具体情况,我公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进

行综合分析和评价,决定我公司承接该评估业务后签订评估业务约定书。

(三)编制评估计划

我公司承接该评估业务后,立即组织项目经理编制了评估计划。评估计划包

括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。

(四)现场调查

根据评估业务具体情况,我们对评估对象进行了适当的现场调查并提供相关

资料。包括:

1. 要求委托方和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料;

2. 要求委托方或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签

字、盖章或者其他方式进行确认;

3. 注册资产评估师通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行

调查,获取评估业务需要的基础资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权

属;

4. 对无法或不适对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的,

根据重要程度采用抽查等方式进行调查。

(五)收集评估资料

我们根据评估业务具体情况收集评估资料,并根据评估业务需要和评估业务

实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括:

1. 直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方、被评估单位等相关当事方

获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料;

2. 查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业

报告及政府文件等形式;

3. 注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、

归纳和整理,形成的资料。

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(六)与审计或其他有关机构核对数据

审计机构与我公司同时间进入企业作业现场,因此,在各自工作基础上,与

审计机构进行数据核对工作。

(七)评定估算

1. 资产基础法评估的主要工作:按资产类别进行价格查询和市场询价的基

础上,选择合适的测算方法,估算各类资产及负债的评估值,并进行汇总分析,

初步确定资产基础法的评估结果。

2. 收益法评估的主要工作:对同类行业及上市公司的相关数据进行收集、

筛选、分析、测算,并与被评估企业的相关数据进行对比、分析,在深入研究企

业生产经营的各个方面的基础上,建立计算模型,进行评估测算,并反复进行修

正,初步确定收益法的评估结果。

3. 对资产基础法和收益法的初步评估结果进行比较、分析、补充、修改、

完善,在综合分析价值影响因素的基础上,合理选用资产基础法的评估结果确定

本次资产评估工作的最终评估结论。

(八)编制和提交评估报告

在上述工作的基础上,起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评估报告初

稿和工作底稿进行初审后,与委托方就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全

面考虑有关意见后,对评估结论进行必要的调整、修改和完善,然后重新按我公

司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行了认真审核后,由北京天健兴业

资产评估有限公司出具正式评估报告向委托方提交。

九、评估假设

(一)评估假设

1.持续经营假设。该假设是假定企业将以现有条件为基础,持续经营下去,

在可以预料的将来不停止营业。

2.公开市场假设。该假设是假定参加企业投资的各方投资者彼此地位平等;

彼此都有获取足够市场信息和企业信息的机会和时间,以便对企业行为、市场地

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位、发展空间及其投资回报等做出理智的判断;并且各自精明、谨慎行事,不受

任何强迫压制。

3.交易假设。该假设假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待

评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

4.合法经营假设。该假设要求企业经营符合国家的经济政策,遵守税收、环

保和其他与企业经营相关的法律、法规和规章。

5.合理经营假设。该假设为假设企业未来无重大决策失误和重大管理失职;

企业经营范围内所需的相关许可证,应根据经营的需要,合理保证持续有效;人

员和各项资产的安全达到合理水平。

6.资料合法、真实、完整性假设。委托方和产权持有单位所提供的资料是评

估工作的重要基础资料,评估人员对所收集到的资料履行了应有的清查核实程序,

并在专业范围内进行应有的职业分析判断,对所发现的问题进行进一步澄清核实

和尽可能的充分披露。但评估机构和评估人员受执业范围所限,不能对委托方和

产权持有单位所提供的资料的合法性、真实性和完整性(完整性是相对估值需要

而言的)做出保证。因此,评估工作是以委托方和产权持有单位所提供的有关资

料的合法、真实、完整为假设前提。

7.与企业相关的地区及国家的社会经济环境不产生大的变更,所遵循的国家

现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化;

8.有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率,政策性征收费用等政策不发生重

大变化;

9.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素,造成对企业重大不利影响。

10.被评估单位在未来的经营期内,其营业和管理等各项期间费用不会发生

大幅度的变化,仍将保持其近几年的变化趋势,并随营业规模的变化而同步变动。

11.本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。

(二)评估限制条件

1.本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营和公开市场为假设前提而估

算的企业账面资产及负债的市场价值,没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少

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付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自

然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

2.评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确,我们对价值的估算是

根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。

3.评估报告在报告前文明确的评估目的下,仅供委托方和报告所明确的其他

使用者使用,评估报告的所有权归委托方所有。但按法律和法规规定提供评估管

理机构或有关主管部门的除外。

十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定,本着独立、公正、科学和客观的原则及必要

的评估程序,对贵州中建双元建材有限公司的账面资产及负债进行了评估。根据

以上评估工作,得出如下评估结论:

(一) 资产基础法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营